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　　凯发K8旗舰厅AGღ◈✿ღ，今日热搜ღ◈✿ღ。财经新闻ღ◈✿ღ，高校教育实训系统装置当消费者走进购物中心ღ◈✿ღ，不再只是为了购物和餐饮ღ◈✿ღ，而是寻找真正的「第三空间」ღ◈✿ღ；当购物中心也不再唯销售数字论ღ◈✿ღ，开始尝试与品牌文化共创ღ◈✿ღ，强调辐射周边社区——一个关于商业地产的阶段性思考摆上桌面ღ◈✿ღ：城市与消费者ღ◈✿ღ，未来需要一种什么样的商业空间？

　　在报道《苹果店ღ◈✿ღ，还值得开吗？》中ღ◈✿ღ，36氪提出过一个观点ღ◈✿ღ：线下零售是一种关于内容的消费ღ◈✿ღ。这里的「消费」并非指代狭义上的购物和餐饮ღ◈✿ღ，而是广义上一种免费的空间体验ღ◈✿ღ。这意味着ღ◈✿ღ，未来零售业态交易的ღ◈✿ღ，并不只有微观的商品ღ◈✿ღ，还有消费者的时间与注意力ღ◈✿ღ。哪怕顾客没有最终购买ღ◈✿ღ，零售商也应该为他们的驻足给予「奖励」ღ◈✿ღ。如今ღ◈✿ღ，这种「奖励」也找到了正式的学术身份来阐释ღ◈✿ღ：公共性——一种超越个人与私营组织ღ◈✿ღ，并推动社会发展的共同利益ღ◈✿ღ。

　　一个商业空间成立的前提ღ◈✿ღ，是对外开放的场所空间ღ◈✿ღ。广州设计院总建筑师杨焰文告诉36氪ღ◈✿ღ，场所空间的公共性营造具备两大特征ღ◈✿ღ：一是无需付费（免费）ღ◈✿ღ，二是公众方便到达（可触达）ღ◈✿ღ。在2023中国商业社区营造发展论坛上ღ◈✿ღ，她以纽约第五大道苹果店为例ღ◈✿ღ，介绍了这个建筑界的教科书代表ღ◈✿ღ，如何将公共性运用到零售设计当中ღ◈✿ღ。

　　位于纽约曼哈顿第五大道的Apple Storeღ◈✿ღ，是苹果在2006年开出的首家24小时营业的零售门店ღ◈✿ღ，由乔布斯亲自参与设计ღ◈✿ღ。门店主体部分位于地下凯发APP下载ღ◈✿ღ，地上只有一个由「玻璃盒子」构成的入口ღ◈✿ღ，通过放置一个硕大的苹果LOGO凯发APP下载ღ◈✿ღ，成为了这条繁忙街道上最瞩目的存在ღ◈✿ღ。2017-2019年ღ◈✿ღ，这家Apple Store得到了大规模的重建和翻新ღ◈✿ღ，让原来的零售空间扩大了一倍ღ◈✿ღ。地面上的「玻璃盒子」ღ◈✿ღ，也由90块玻璃替换为19块巨型玻璃ღ◈✿ღ，让苹果的LOGO更加醒目ღ◈✿ღ。

　　这家Apple Store如何成为了纽约一大公共设施？时任苹果首席设计师的Jony Ive与福斯特建筑事务所在广场地面添置了18个蘑菇状的天窗ღ◈✿ღ，既可以反射地面上的高楼ღ◈✿ღ，让游客与纽约的天际线拍照互动ღ◈✿ღ，也可以提供公园长椅一样的休息装置ღ◈✿ღ，甚至还能让光线直照地下ღ◈✿ღ，为门店提供照明ღ◈✿ღ。在建筑界看来ღ◈✿ღ，这家Apple Store不仅让通用汽车大厦成为一座充满活力的商业建筑ღ◈✿ღ，也让废弃四十年的地下室成为世界上最著名的零售空间ღ◈✿ღ。

　　同样采取「玻璃盒子」设计的广州太古汇ღ◈✿ღ，则在更早的2001年得到了立项ღ◈✿ღ。不仅如此ღ◈✿ღ，杨焰文主导的建筑设计团队ღ◈✿ღ，也把广州太古汇的屋顶设计成了一个24小时对市民公众开放的花园街道（一般商业设施通常在10点之前关闭）ღ◈✿ღ，通过两侧的自动扶梯与楼梯和城市的街道连接ღ◈✿ღ，在物理设计上融入广州这一城市的基础建设当中ღ◈✿ღ。

　　“广州太古汇充分考虑社区ღ◈✿ღ、地铁与BRT的联通ღ◈✿ღ，大量人流可以直接从地下通廊进入建筑内部ღ◈✿ღ，通过自动扶梯的竖向连接通往各处ღ◈✿ღ，在湿热多雨的气候中为顾客ღ◈✿ღ、行人提供了室内城市街道ღ◈✿ღ。”主导广州太古汇项目设计的总建筑师杨阎文补充道ღ◈✿ღ。经过华南理工大学的研究团队测算发现ღ◈✿ღ，在太古汇的非营业时间段ღ◈✿ღ，最主要的使用者为小学生ღ◈✿ღ、市民ღ◈✿ღ、工作人员ღ◈✿ღ。某种意义上ღ◈✿ღ，太古汇已经融入了广州这座城市的肌理ღ◈✿ღ，成为一个高连接度的交通枢纽ღ◈✿ღ。

　　不止于苹果Apple Store和广州太古汇的屋顶花园ღ◈✿ღ，杨焰文还列举到了纽约哈德逊广场的Vesselღ◈✿ღ。这个在2019年对外开放的建筑项目ღ◈✿ღ，远看像一颗剥落的松果ღ◈✿ღ，整体由2500级阶梯交错相连成 80 个六边形观景台ღ◈✿ღ，站在每一角都能欣赏曼哈顿和哈德逊河面ღ◈✿ღ。看上去没有尽头的楼梯ღ◈✿ღ，游客可以进入之后自行探索线路游览和观光ღ◈✿ღ，强调社交属性ღ◈✿ღ。

　　一个公共空间是否优质ღ◈✿ღ，取决于它与周围人群的联系与互动ღ◈✿ღ。建筑师杨焰文认为ღ◈✿ღ，好的公共空间往往具备可达性ღ◈✿ღ、舒适性ღ◈✿ღ、活动性以及社交性ღ◈✿ღ。通俗而言ღ◈✿ღ，这样的空间更容易和人们产生更多互动ღ◈✿ღ，让他们停留驻足并产生情感连接ღ◈✿ღ，成为一种线下目的地ღ◈✿ღ。

　　当下占据城市核心地段的购物中心ღ◈✿ღ，早已不再是与世隔绝的商业建筑ღ◈✿ღ，也需要思考自身的公共性构建ღ◈✿ღ。3月16日ღ◈✿ღ，太古地产联合华南理工大学发布了《创新衍变广州太古汇》社区营造效益报告ღ◈✿ღ。这是继香港太古坊ღ◈✿ღ、三里屯太古里之后ღ◈✿ღ，太古地产在后疫情时代以广州太古汇为研究蓝本ღ◈✿ღ，联合学界撰写发布的第三份社区营造效益报告ღ◈✿ღ。

　　如何系统性地评估一个商业社区？《创新衍变广州太古汇》继续沿用了前两份报告的观察维度ღ◈✿ღ：社区活力ღ◈✿ღ、经济民生ღ◈✿ღ、社群福祉以及社区韧性ღ◈✿ღ。此次新增了“社交媒体数据”等研究ღ◈✿ღ，试图通过完善数据维度ღ◈✿ღ，来全面反映当下重新开放的市场环境ღ◈✿ღ。值得关注的是ღ◈✿ღ，这并非一个简单编纂的商业报告btchina联盟ღ◈✿ღ，而是历经一年多时代的学术研究项目ღ◈✿ღ。

　　全国工程勘察设计大师ღ◈✿ღ、中国城市规划学会副理事长ღ◈✿ღ、华南理工大学建筑学院原院长孙一民（36氪拍摄）

　　“商业有自己的目的ღ◈✿ღ，建筑领域会谈论公共性ღ◈✿ღ，城市也谈论公共性ღ◈✿ღ，但是商业建筑谈论公共性比较少有” 全国工程勘察设计大师ღ◈✿ღ、中国城市规划学会副理事长ღ◈✿ღ、华南理工大学建筑学院原院长孙一民告诉36氪ღ◈✿ღ，该项目是由太古地产发起ღ◈✿ღ，在清华大学建筑设计研究院院长ღ◈✿ღ、总建筑师庄惟敏的建议下ღ◈✿ღ，华南理工大学参与的评估项目ღ◈✿ღ。而清华大学参与了上一份《创新衍变三里屯太古里》社区营造效益报告的评估和研究ღ◈✿ღ。

　　《创新衍变广州太古汇》第一条重点提到ღ◈✿ღ：疫情强化了人们建立和保持人际联系的重要性ღ◈✿ღ，因此一个优质社区需要将设计精良的物理空间ღ◈✿ღ，与丰富多彩且充满活力的线上线下活动有机结合在一起ღ◈✿ღ。这意味着ღ◈✿ღ，商业空间的公共性不仅要思考物理设计ღ◈✿ღ，也要持续输出文化内容ღ◈✿ღ。

　　按照丹麦建筑师扬·盖尔的标准ღ◈✿ღ，判断一座城市的质量高低ღ◈✿ღ，不只是观察有多少人在步行ღ◈✿ღ，还要调查他们是否把时间花费在了城市中ღ◈✿ღ，比如停留ღ◈✿ღ、观望ღ◈✿ღ，或坐下来享受城市ღ◈✿ღ，风景和纷繁的人群ღ◈✿ღ。介于居住与工作之外的第三空间ღ◈✿ღ，其真正的含义便在于此ღ◈✿ღ：当下的公共空间凯发APP下载ღ◈✿ღ，是否有足够的内容引人驻足ღ◈✿ღ，并与人们产生连接？

　　在《报告》发布的前两天ღ◈✿ღ，36氪在上海走访了张园ღ◈✿ღ。这个在2022年12月开业的项目ღ◈✿ღ，位于上海最繁华的奢侈品聚集地ღ◈✿ღ：南京西路ღ◈✿ღ。附近环绕了兴业太古汇ღ◈✿ღ、恒隆广场ღ◈✿ღ、静安嘉里btchina联盟ღ◈✿ღ、锦沧文华ღ◈✿ღ、中信泰富等一众高端商业ღ◈✿ღ，囊括了2000多个国内外品牌ღ◈✿ღ。张园ღ◈✿ღ，则是继兴业太古汇和前滩太古里之后ღ◈✿ღ，太古地产在上海的第三个合作项目ღ◈✿ღ。据了解ღ◈✿ღ，太古主要以商管的形式参与张园的设计建议ღ◈✿ღ、品牌招商ღ◈✿ღ、营运管理ღ◈✿ღ、市场策划等工作ღ◈✿ღ，借助轻资产输出ღ◈✿ღ。

　　一位法国奢侈品牌高管告诉36氪ღ◈✿ღ，大型奢侈品集团往往习惯集体「作战」ღ◈✿ღ，跟商业地产签订多个品牌的租赁协议进行“打包式”入驻ღ◈✿ღ，正如LVMH之于太古里ღ◈✿ღ、OTB集团之于锦沧文华ღ◈✿ღ。然而对于部分盒子式的购物中心而言ღ◈✿ღ，这样的开店策略则容易导致消费体验同质化btchina联盟ღ◈✿ღ，“当消费者走进不同的商场ღ◈✿ღ，发现都是同样的品牌和商品ღ◈✿ღ。”

　　这便是张园作为策展型商业的价值机会所在——想要在极度「内卷」的南京西路杀出一条路ღ◈✿ღ，差异化的文化内容体验是吸引消费者的关键ღ◈✿ღ。张园的石库门建筑特色以及“上海第一名园”的历史底蕴ღ◈✿ღ，为注重文化ღ◈✿ღ、理念以及设计的品牌提供了新的表达载体ღ◈✿ღ。品牌无需再困于千篇一律的方型盒子ღ◈✿ღ，借助张园各个独栋建筑的一砖一瓦ღ◈✿ღ，便能帮助品牌讲述新的故事ღ◈✿ღ。

　　得益于与太古的长期合作打底ღ◈✿ღ，LVMH拿出了LV（全球首家家具店）与DIORღ◈✿ღ，而旗下的BVLGARI也于2023年3月落地一家香氛大吉岭茶张园限时店ღ◈✿ღ；开云拿出了Gucciღ◈✿ღ；历峰拿出了江诗丹顿ღ◈✿ღ。另外ღ◈✿ღ，还有生活方式品牌RE而意ღ◈✿ღ、蓝瓶咖啡以及法国香氛品牌DIPTYQUE入驻ღ◈✿ღ。无论是从品牌招商的数量还是定位来看ღ◈✿ღ，张园依旧贯穿了太古的高端商业定位ღ◈✿ღ。

　　在城市设计的视野中ღ◈✿ღ，私有空间对公众开放ღ◈✿ღ，有助于提高城市的质量与活力ღ◈✿ღ。这也是为什么btchina联盟ღ◈✿ღ，历经一百多年的张园从私家园林转向公共开放后ღ◈✿ღ，得到了政府与市民的高度关注凯发APP下载ღ◈✿ღ。而习惯保持神秘和调性的高端品牌ღ◈✿ღ，虽然钟爱历史建筑来实现品牌表达ღ◈✿ღ，但往往还是会用黑衣保安和预约邀请将「无效客流」拦在门外ღ◈✿ღ，以此保障核心客群的体验ღ◈✿ღ。不过据36氪了解ღ◈✿ღ，目前除了LV家具店与DIOR限时精品店均需要内部邀约才能进入ღ◈✿ღ，大部分品牌均对外免费开放ღ◈✿ღ。

　　以16号楼的江诗丹顿Maison 1755时间艺术「家」为例ღ◈✿ღ。这是江诗丹顿目前在国内最大规模的沉浸式体验空间ღ◈✿ღ，以一幢精心修缮的四层历史建筑为载体ღ◈✿ღ，呈现品牌历久弥新的制表艺术ღ◈✿ღ，以“灵感空间”ღ◈✿ღ、“高级制表”ღ◈✿ღ、“优游空间”ღ◈✿ღ、“艺术空间”四大区域展示了高级制表工艺ღ◈✿ღ。与LVღ◈✿ღ、DIOR不同的是ღ◈✿ღ，它并非只针对品牌VICღ◈✿ღ、媒体以及专业人士等一小部分人群ღ◈✿ღ，而是面向任何来到张园的游客ღ◈✿ღ，通过小程序预约即可免费进入ღ◈✿ღ。

　　尚未完全得到开发的张园ღ◈✿ღ，仍然被上海各方寄于厚望ღ◈✿ღ，期待成为一张世界级的「商业封面」ღ◈✿ღ，正如日本东京的银座ღ◈✿ღ、巴黎的香榭丽舍大街以及纽约的第五大道ღ◈✿ღ。当城市最中心的地段聚集着最头部的品牌ღ◈✿ღ，高势能的商业空间便不再只是一个简单的品牌容器ღ◈✿ღ，而是要开始思考自身的公共性构建ღ◈✿ღ，向城市与社区周围辐射ღ◈✿ღ，向下一阶段的零售业态迈进ღ◈✿ღ。

　　商业空间ღ◈✿ღ，一个涉及多重立场的特殊场域ღ◈✿ღ。不同时代的消费者总是喜新厌旧ღ◈✿ღ，从而也导致了每个品牌都有自己的生命周期ღ◈✿ღ，这也更加说明了经营商业型地产需要极强的前瞻性ღ◈✿ღ。往往一个项目从立项ღ◈✿ღ、策划ღ◈✿ღ、勘察ღ◈✿ღ、设计ღ◈✿ღ、报审ღ◈✿ღ、落地以及后期运营ღ◈✿ღ，时间维度都在十年以上ღ◈✿ღ。

　　过去ღ◈✿ღ，一个城市地标会因为周围开设过多的商场和餐饮ღ◈✿ღ，沦为「过度商业化」的批判代表ღ◈✿ღ。但是当商业建筑开始思考自身的公共性ღ◈✿ღ，向周围社区辐射自己的影响力ღ◈✿ღ，某种意义上也回归了该有的责任主体ღ◈✿ღ，通过物理设计与文化内容ღ◈✿ღ，与周围社区形成连接与共鸣ღ◈✿ღ。

　　今天需要被关注的客体ღ◈✿ღ，不仅仅是购物中心里的品牌租户ღ◈✿ღ，还有进店消费购物的顾客ღ◈✿ღ，甚至也包括没有掏钱消费的客流ღ◈✿ღ。商业空间要做到与城市共鸣ღ◈✿ღ，不仅需要通过物理设计提供一个方便到达的街道ღ◈✿ღ，一个免费互动的艺术装置ღ◈✿ღ，也包括一个带有厚度的文化作为沟通载体凯发APP下载ღ◈✿ღ。返回搜狐ღ◈✿ღ，查看更多